<지난 호에 이어>
강북권 전세시장, 강남권을 압도하다
전세시장의 희대의 이변 중 하나는 강남·북 전세값 역전현상이다. 부동산 114에 따르면 강북권 전세값 상승률이 강남권을 앞지른
것이다.
7월 중순 현재 서울 지역 아파트 전셋값은 3.3㎡당 평균 634만2000원으로서, 2년 전(619만7000원)보다 평균 2.3%
상승한 것으로 조사됐다. 그런 가운데, 강북 지역의 전셋값 상승 폭이 강남권보다 높게 나타났다. 예컨대, 이달 초 현재 종로구의 전셋값은
3.3㎡당 708만8000원으로 2년 전(626만1000원)보다 11.7% 올랐다. 은평구(6.9%) 강서구(6.8%) 중랑구(4.8%)
동대문구(4.3%) 노원구(3.8%) 구로구(3.5%) 등 이들 지역에서만 평균 6.2% 상승했다.
반면에, 강남권은 송파구를 제외하고 2년 전 수준이거나 미미한 상승 폭을 유지하는 데 머물렀다. 예를 들면, 강남구의
전셋값은 3.3㎡당 973만원으로 2년 전(975만원)보다 0.2% 낮은 것으로 조사됐다. 서초구도 0.3% 하락했고, 강동구는 2.6%,
준강남권으로 분류되는 양천구도 0.03% 낮아졌다. 한마디로 전세가격상승율만 놓고 보면 지난 2년간 매매시장과 달리 “강남 불패신화”가 깨진
것이다. 그 이유는 무엇일까.
최근 뉴타운 등 재개발사업이 강북 지역에 잇따르는 가운데 이주 수요가 인근 강북 지역으로 몰리는 데다 강남에 비해 중소 평형대
물량이 많은 점, 강남권에 비해 전세가 수준이 훨씬 낮은데다 수도권과 비슷한 가격수준으로 이사부담이 적다는 점 등 여러 요인이 작용한
때문으로 분석된다. 더 나아가 경기침체에 따른 주택 구매력 악화로 자가주택보다는 전세수요나 전세재계약을 선호하는 수요층이 증가한 점도 한
요인이다.
그렇다면 이러한 강북권 전세강세현상은 좀더 지속될 것인가. 현재로선 강남·북 할 것없이 전세가격 상승곡선이 당분간 이어질 수밖에
없을 것으로 보인다. 서울 등 수도권지역은 주택보급률, 인구 1천명당 주택수가 절대 부족한데다 올해 신규 공급 물량이 예년에 비해 많이 줄었기
때문이다. 그런 가운데, 대규모 재개발, 뉴타운개발사업이 재건축보다 급물살을 탈 것으로 예상돼, 이주수요의 시차를 감안할 경우 내년 이후에도
강북권 전세강세 행진은 계속될 것이다.
수도권 개발축이 서남부- 동북부로 확 바뀐다
미래의 투자지형과 관련하여 최근에 수정된 수도권의 개발축의 변화를 눈여겨볼 필요도 있다. 첫째, 서울 지역의 개발축은 어디일까?
한강변과 재건축·재개발 추진 단지, 도심의 역세권이 핵심이다. 더블역세권도 개발축의 중요변수이다. 서울지역은 역세권 중심으로 도시의 공간구조가
획기적으로 바뀔 수 있기 때문이다. 예컨대, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인플라자, 동북부 중량천변 지역, 광진구 구의지구 복합개발지역은 향후
5년 이내에 우리나라 대표적인 복합용도 지역이나 고급 주거지로 변모될 가능성이 높다.
둘째, 수도권은 새로 바뀐 개발축 중심으로 투자지형이 확 바뀔 전망이다. 지금까지 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는
서남부축(광명-부천-화성-안산)과 동북부축(구리-남양주-의정부-양주)이 중심으로 부각될 전망이다.
한편, 인천경제자유구역 중에선 최근 분양 열풍을 몰고온 청라지구가 관심을 끄는 한편 경기 구리시로부터 강원 춘천에 이르는 한강
일대, 하남 지역도 유망하다.
서울 북쪽의 한강 일대는 자연환경과 서울 접근성 등을 고려하면 여전히 투자가치가 높은 편이다. 청라지구도 분양가격이 낮고 인근의
송도, 서울 접근성, 한강을 고려하면 쾌적한 고급주거지가 될 것으로 보인다. 최근 보금자리주택으로 선정된 미사지구 등이 위치한 하남과
성남재개발지구, 광주지역도 개발가능성이 높다.
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